预警：希腊购房成本涨约24万，2027年前可能是最后低税窗口

近日，希腊总理的一则公开表态，可谓让不少正在考虑欧洲身份配置的朋友有些坐不住了。

据悉，希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯宣布：自2027年7月1日起，非欧盟第三国公民在希腊购买住宅类房产，转让税将从目前的3%左右大幅调高至15%。

虽然此项政策还需要经过税法修订和议会审议，最终细节可能微调，但大方向已相当清晰：留给海外买家低成本入场的时间，真的不多了。

今天侨联国际就来拆解下，此次调整到底会带来多大影响，以及为什么说现在可能是关键的行动窗口。

先简单解释下，这里说的“转让税”，实则是买房过户时一次性缴纳的税费，不是在持有阶段每年要交的房产税。

一旦15%的新税率落地，海外人士在希腊买房的税费成本，将会直接翻好几倍。

根据目前公开的税率口径，现行约3.09%，拟议约15.45%。我们可按不同价位算一笔账：

25万欧元房产

当前税费约7,725欧元；新规后约38,625欧元。

多付约30,900欧元，折合人民币约24万元起。

40万欧元房产

当前税费约1.24万欧元；新规后约6.18万欧元。

多付约4.94万欧元，折合人民币约39万元。

80万欧元房产

当前税费约2.47万欧元；新规后约12.36万欧元。

多付约9.89万欧元，折合人民币约78万元。

用一句话总结便是：房子总价越高，税费跳升越惊人。即使是入门级的25万欧元房产，也可能要多掏20多万元人民币，对于普通申请人而言，这已经不是一笔可以忽略的小钱。

很多人可能会想：“距离2027年7月还有一段时间，可以先不急。”

但别忘了，希腊买房并不是今天看中，明天就能过户。选房，尽职调查，开立银行账户，文件公证，税务申报……整个流程走下来，通常需要数月时间。再要是遇上热门区域房源紧俏，周期可能更长。

因此，如果您想锁定当前3%左右的低税率，就必须把正式交易和纳税手续赶在2027年7月1日之前完成。这不是“提前几天”就能搞定的事，而是需要现在就开始推进。

当然，我们也可以回顾下过去几年，希腊在收紧购房类身份政策上，节奏一直很明确：

2023年8月，首次将热门区域的“资产配置”门槛从25万欧元提升至50万欧元；

2024年9月，进一步形成“三轨制”，将雅典北部、南部、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等地区，门槛上涨至80万欧元。

短短两年多，热门区域的“资产配置”门槛从25万欧涨至80万欧，翻了三倍不止。

虽然此次调整的是转让税，但背后的信号实则是一样的：希腊正在提高海外资金进入本地住宅市场的成本，未来不排除还会继续加码。

所以，如果您已经考虑得比较清楚，就不要再用“再等等”来增加自己的成本了。

答案是：仍然有很强的吸引力。

截至2026年6月，希腊黄金居留项目累计收到超4万份主申请，其中来自中国的申请人占比接近一半，长期位居前列。

而大家愿意持续选择希腊，核心原因在于它有几个很难被替代的优势，例如：

居住要求极低 

首次入境录完指纹就能拿到身份，之后没有移民监。居留卡每五年续签一次，只要名下房产不出售，身份就可以一直保留。对于事业、生活重心仍在国内的家庭来说，这一点非常友好。

一人申请，三代受益 

配偶、21岁以下未婚子女以及双方父母，都可以同步获得永居身份，一次规划覆盖整个家庭。

申根区自由通行 

持有希腊永居身份，可在29个申根国家自由出行，商务，度假都更方便。

申请门槛不高 

没有语言、学历、经商背景要求，材料流程相对清晰可控。

教育路径灵活 

孩子既可以入读当地的国际学校，未来衔接欧美高校；也可以回国参加华侨生联考，以更友好的竞争环境冲刺国内重点大学。多一条路，总归多一份选择。

看到这，如果您已经有明确的希腊购房和身份规划打算，那么侨联君建议大家不妨尽快做这几件事：

确定预算和意向区域

不同区域的“资产配置”门槛不同，税费调整也不影响“商改住”等部分特殊房产类型，先明确方向更高效。

提前安排资金和银行账户

跨境汇款、账户开立都需要时间，尽量避免因为资金链问题耽误过户进度。

与专业人士明确时间表

让专业人士帮其倒排节点，把最终公证和缴税时间尽量卡在2027年7月1日之前。

持续关注法案进展

政策还需要议会审议，细节仍有可能调整。但越是临近生效日期，变数越少，成本越可能上升。

写在最后：希腊这轮税费调整，再次说明了一个简单道理，政策窗口从来不等人。

过去是门槛上涨，现在是税费翻倍。每一次变化，都在抬高后来者的成本。

如果您已经把希腊购房和身份配置列入计划，那么与其等到2027年后多花几十万，不如趁着现在还有低税窗口，早一点把主动权握在自己手里。